Pertambahan jumlah penduduk baik secara alami maupun karena adanya migrasi,serta adanya peningkatan aktivitas kota menyebabkan terjadinya perkembangan kota. Keberagamanan aktivitas yang terjadi dalam kota melahirkan kebutuhan akan ketersediaan lahan yang tidak hanya dari segi luasan, namun juga dari segi posisi yang strategis. Fungsi dan peran kota yang terus meningkat seiring dengan berkembangnya kota tersebut tidak diimbangi oleh ketersediaan lahan. Hal ini mendorong terjadinya perubahan penggunaan lahan di Kota Probolinggo, yang salah satunya disebabkan oleh aktivitas perdagangan dan jasa berupa pembangunan ruko.
Sesuai dengan namanya, ruko (rumah toko) merupakan suatu bangunan yang ditujukan memiliki dua fungsi sekaligus yaitu sebagai rumah dan tempat usaha (toko). Bangunan ruko biasanya banyak ditemukan didaerah yang sedang berkembang, karena alasan sulitnya mendatangkan investor untuk membangun pusat perbelanjaan skala besar, membuat ruko menjadi pilihan terbaik. Namun pada beberapa daerah yang sudah maju seperti Jakarta atau Surabaya, bangunan ruko terkadang dianggap merusak keindahan kota.
Selain di kawasan perdagangan dan jasa, pembangunan ruko juga seringkali mengikuti pembangunan kawasan/ kompleks permukiman baru, biasanya ruko di dirikan di depan kompleks perumahan tersebut. Pembangunan yang terjadi seperti ini disebabkan karena adanya keperluan komersil sektor swasta yang menjadikan ruko sebagai bentuk investasi. Hal ini diperkuat dengan penyataan Purwantiasning (2010:16) dalam penelitiannya bahwa sebagian besar ruko yang telah terbangun dijadikan sebagai investasi oleh para pembelinya, tidak lagi menjadi kebutuhan untuk peningkatan kebutuhan hidup tetapi untuk meningkatkan asset dan investasi pribadi. Hal ini pula yang ditengarai sebagai penyebab maraknya pembangunan ruko dan cenderung tidak sesuai dengan penataan ruang kota.
Beberapa alasan yang membuat merebaknya pembangunan ruko adalah sebagai berikut :
- Pertumbuhan sektor ekonomi yang terjadi di sebuah daerah mau tidak mau harus dibarengi pertumbuhan sarana pendukungnya. Ruko (rumah toko) merupakan salah satu sarana yang mampu mewadahi aktivitas dagang/usaha para pemiliknya.
- Nilai investasi di bidang ini cukup menggiurkan, baik untuk dijual kembali atau disewakan.
Membangun sebuah unit ruko relatif tidak memerlukan lahan yang besar. Sementara desainnya juga cenderung lebih simple dibanding desain rumah tinggal. Pembangunan rumah toko (ruko) tumbuh subur di Kota Probolinggo. Tak ubahnya cendawan yang mekar di musim hujan. Setiap ada lahan di pinggir jalan yang kosong, di sana ruko pun dibangun. Tak perlu melihat apakah lokasi tersebut memiliki prospek yang bagus ataupun tidak. Melihat fenomena menjamurnya rumah toko, maka perlu kebijakan pemerintah dalam menyikapi hal ini.
Untuk lebih jelas mengenai pengertian ruko, terlebih dahulu diklasifikasikan antara rumah tempat tinggal maupun rumah usaha (ruko). Secara awam pemikiran manusia rumah merupakan tempat yang sangat penting bagi manusia, hal ini dikarenakan rumah dapat melindungi manusia dari hujan, panas maupun membuat berkumpulnya keluarga. Sekarang ini rumah sudah dibagi-bagi menurut daripada fungsinya, misalnya saja rumah tempat tinggal, rumah tempat usaha dan rumah tempat tinggal yang dijadikan juga sebagai tempat usaha.
Sebuah tempat tinggal biasanya berwujud bangunan rumah, tempat berteduh, atau struktur lainnya yang digunakan sebagai tempat manusia tinggal. Istilah ini dapat digunakan untuk rupa-rupa tempat tinggal, mulai dari tenda-tenda nomaden hingga apartemen-apartemen bertingkat. Dalam konteks tertentu tempat tinggal memiliki arti yang sama dengan rumah, kediaman, akomodasi, perumahan, dan arti-arti yang lain.
Pengertian rumah usaha menurut dari Handa S. Abidin ialah : “Rumah usaha atau lebih sering disebut tempat usaha adalah tempat yang digunakan untuk kegiatan-kegiatan perdagangan, industri, produksi, usaha jasa, penyimpanan-penyimpanan dokumen yang berkenaan dengan perusahaan, juga kegiatan-kegiatan penyimpanan atau pameran barang-barang, termasuk rumah tempat tinggal yang sebagian digunakan untuk kegiatan-kegiatan tersebut”.
Sedangkan rumah tempat tinggal yang dijadikan ruko pengertiannya berbeda lagi dengan rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha. Ruko adalah salah satu jenis bangunan yang berasal dari kata rumah dan toko. Rumah yang berarti tempat berpenghuni dan took berarti ruang untuk kegiatan usaha, jadi ruko dapat dikatakan sebagai sebuah bangunan yang menggabungkan fungsi hunian dan kerja dalam satu tempat. Dengan titik tolak yang sederhana ini, menyebabkan ruko dapat berkembang dengan sangat pesat. Disamping praktis dan murah, fungsi ruko mampung menampung kegiatan dalam sekala ekonomi kecil.
Perkembangan tren rumah sebagai tempat usaha untuk mensiasati efektivitas dan mobilitas yang tinggi dari manusia modern semakin menunjukkan perkembangan yang luar biasa akhir-akhir ini. Hal ini dapat dilihat dari bisnis properti rumah toko (ruko) yang semakin marak di setiap kota di Indonesia tidak terkecuali di Kota Probolinggo. Ruko memang merupakan solusi yang cukup baik untuk mengatasi kebutuhan akan rumah tinggal sekaligus juga tempat mengembangkan usaha dari rumah. Dari mulai usaha jasa, sampai dengan usaha perdagangan dapat mengembangkan usaha mereka melalui desain rukosehingga tercipta mobilitas dan efektivitas yang tinggi dari para pemakainya.
Secara garis besar dapat disimpulkan bahawa rumah toko atau yang lebih sering disebut dengan ruko itu adalah rumah yang dimana memiliki dwifungsi. Fungsi yang terdapat dalam rumah toko tersebut antara lain sebagai rumah tempat tinggal dan rumah tempat usaha.
Pada dasarnya orang yang tinggal di ruko, pada lantai dasar sering digunakan sebagai tempat usaha atau sebagai tempat kantor, sedangkan pada lantai berikutnya sering digunakan sebagai tempat tinggal. Hal ini dikarenakan, agar orang yang menempati ruko tersebut dapat membagi waktu dan tempatnya bekerja, agar tidak tercampur aduk antara tempat usaha maupun tempat tinggal yang terjadi di dalam 1 (satu) rumah.
Secara mikro tujuan dari pembangunan ruko adalah untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal dan tempat bisnis. Di dalam Setiyawan (2009:22) disebutkan bahwa tujuan pembangunan ruko antara lain:
- Untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal;
- Untuk memperoleh keuntungan dalam dunia bisnis;
- Menghadirkan suatu kawasan yang bernuansa bisnis atau usaha;
- Memberikan kepuasan bagi pemakai yang akan menghuni kawasan tersebut dan sebagaisarana tempat multi fungsi dari segala aktivitas dalam kehidupan;
- Meningkatkan mutu pelayanan terhadap masyarakat dalam menciptakan peluang berusaha/berbisnis.
Pembangunan Ruko di Kota Probolinggo
Beberapa tahun ke belakang pembangunan rumah toko di Kota Probolinggo cukup marak. Berdasarkan data, Pemerintah Kota Probolinggo dalam hal ini Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Perijinan (BPMPP Kota Probolinggo) pada tahun 2011 telah memberikan ijin IMB untuk 39 rumah toko, pada tahun 2012 sebanyak 57 rumah toko, tahun 2013 sebanyak 31 rumah toko dan pada tahun 2014 sebanyak 57 rumah toko. Bahkan rumah-rumah yang berlokasi strategis seperti rumah berada dipinggir jalan raya, yang awalnya hanya merupakan sebuah rumah tinggal kini hampir seluruh rumah direnovasi menjadi rumah toko. Banyaknya hunian yang beralih fungsi menjadi tempat usaha, seperti toko sembako, usaha laundry, dan usaha air minum isi ulang.
Dalam membangun sebuah rumah tentunya IMB sangat dibutuhkan. Dan apabila terjadi renovasi maka diperlukan perubahan IMB. Tidak ada data yang bisa menjelaskan, bangunan-bangunan rumah yang direnovasi mejadi tempat usaha tersebut telah mendapatkan IMB atau belum.
Bertambahnya jumlah ruko di Kota Probolinggo telah memberikan dampak yang baik pada peningkatan siklus perekonomian masyarakat, namun tidak hanya itu pembangunan ruko diberbagai tempat juga meberikan dampak antara lain :
- Gangguan permasalahan sosial, seperti tingginya tingkat urbanisasi. Hal ini dikarenakan dengan banyaknya pembangunan ruko maka semakin banyak lapangan pekerjaan terutama di sektor perdagangan;
- Gangguan permasalahan Lalu Lintas, seperti kemacetan ; dan
- Gangguan permasalahan Drainase dan Sanitasi, seperti terjadinya banjir.
Perkembangan perekonomian Kota Probolinggo menunjukkan peningkatan dari tahun ke tahun. Meningkatnya perekonomian di Kota Probolinggo ini berdampak terhadap pembangunan ruko yang semakin menjamur. Dengan menjamurnya ruko, maka diperlukan kebijakan Pemerintah Kota Probolinggo. Kebijakan pemerintah tersebut diharapkan tidak hanya berfokus pada peningkatan PAD ataupun PDRB, namun juga harus memperhatikan aspek-aspek lingkungan dan sosial
Saran Rekomendasi
Berikut ini beberapa kebijakan yang bisa dilakukan oleh Pemerintah Kota Probolinggo dalam menyikapi maraknya pembangunan rumah toko (ruko) :
- Pendataan Ulang IMB
Pendataan ulang ini dilakukan terhadap perumahan-perumahan maupun ruko-ruko yang belum ber IMB dan terhadap rumah-rumah yang telah direnovasi. Dengan adanya pendataan ulang ini maka bangunan-bangunan baik yang belum ber IMB maupun yang direnovasi, pajaknya diperbaharui lagi. Hal ini diharapkan dapat meningkatkan target penerimaan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Kota Probolinggo.
- Melakukan kontrol terhadap pemberian ijin pembangunan ruko
Pada tahun 2015, Pemerintah Kota Probolinggo bekerjasama dengan Dewan International pada Icomos (International Council Of Monuments and Sites), menjadikan Kota Probolinggo sebagai Kota Pusaka. Tujuan penataan dan pelestarian Kota Pusaka Kota Probolinggo adalah, terwujudnya kota pusaka budaya pendalungan yang religius maju, mandiri dan sejahtera, serta penataan dan pengembangan kawasan strategis kota, dari sudut kepentingan aspek sosial budaya, melalui pemberdayaan potensi tradisi sosial budaya masyarakat, agar bisa mendayagunakan peninggalan sejarah di Kota. Dengan menjamurnya ruko-ruko di Kota Probolinggo, diharapkan identitas sebagai “Kota Pusaka” tidak hilang. Untuk itu, Pemerintah Kota Probolinggo perlu melakukan kontrol terhadap pemberian ijin pembangunan ruko.
Selain itu dalam memberikan ijin, syarat-syarat pemberian ijin harus dipenuhi. Sehingga apabila terdapat satu persyaratan yang belum terpenuhi, maka ijin pembangunan ruko tidak diberikan.
- Pengawasan terhadap bangunan-bangunan ruko
Pengawasan ini perlu dilakukan terhadap bangunan-bangunan ruko yang sudah berdiri. Dibeberapa daerah, penggunaan ruko seringkali di salahgunakan. Seperti yang terjadi di Kota Samarinda, bangunan ruko dijadikan sebagai tempat peribadatan atau di Kabupaten Tangerang, yang dijadikan sebagai tempat kos-kosan. Untuk itu, perlunya pengawasan dari pihak terkait dan masyarakat sekitar terhadap aktivitas-aktivitas yang dilakukan oleh pengguna ruko.
